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LEX NOVA. Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario

LEX NOVA

Nota informativa

Quisiéramos manifestar a los lectores de la revista digital Azagala que esperamos que nuestras aportaciones no defrauden las expectativas creadas por esta sección. ¿Por qué Lex Nova? Pues porque encontrarán comentarios a la nueva legislación que se aprueba en nuestro país, si bien también puede tener cabida alguna ley en vigor que sufra modificación considerable. A la dirección de la revista, darle las gracias por su ofrecimiento de espacio y esperamos no decepcionarles.

LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

A la sombra de una sanción recaída a nuestro país por parte de Europa, y tras dos Gobiernos, conforme a la normativa europea 2014/17/UE, el BOE publicará la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida popularmente como Ley Hipotecaria, a lo largo del presente mes.

La nueva Ley se presentó al Congreso de los Diputados hace ya más de un año de la mano del Ministro de Economía del Partido Popular, y tiene como grandes objetivos: evitar los desahucios, abaratar la amortización de la hipoteca y obligar a los bancos a que paguen los gastos de formalización.

Aunque de manera general no tendrá carácter retroactivo, sí afectará a los  contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor si son objeto de novación o  de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley.

Como abogados destacaríamos de ella:

 

Primero.- Al fin quedan prohibidas las famosas “cláusulas suelo”, es decir, si firmamos un crédito con interés variable, no se podrá fijar con límite a la baja del tipo de interés. Será voluntaria la dación en pago si es lo establecido por las partes, no contemplándose la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.

Segundo.- Los bancos no podrán imponer a los clientes de un crédito hipotecario sus productos vinculados -tarjetas de crédito, seguros diversos, etc.-, para poder acceder a dicho crédito.

Tercero.- Se realizará un nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Así, el cliente sólo pagará la tasación –tasadores independientes y no sólo sociedades de tasación, también pueden ser personas físicas, a libre elección del cliente-, y también abonarán las segundas copias de notaría; el resto -gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notario, gastos del registro- serán abonados por el banco.

Cuarto.- Se le ofrece una mayor protección al usuario, posibilitando que éste disponga de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma, si bien el banco deberá consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

Quinto.- La comisión de apertura podrá ser cobrada por el banco, que se devengará una sola vez y la misma englobará la totalidad de gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Sexto.- Se irá a la notaría dos veces. La primera sin la compañía del banco para poder informarse; la segunda, con él para firmar, una vez que el cliente acredite que está totalmente informado sobre el crédito solicitado.

Séptimo.- En caso de que se subrogue un préstamo anterior, se realizará sin coste, compensando las entidades bancarias los intereses cobrados y los que estén pendientes. Si se realiza una novación, se realizará sin coste de comisión.

Octavo.- Para proceder al embargo, el impago se amplía a 12 meses las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

Noveno.- Si se quiere amortizar el préstamo anticipadamente, bajan a la mitad las comisiones si la hipoteca es de tipo fijo -2% los diez primeros años y 1,5% después-, eligiendo el cliente el tipo de amortización a 3 o 5 años si la hipoteca es a tipo variable -0,25% o 0,15%, respectivamente.- La comisión por interés de demora será del interés remuneratorio más el 2%.

Décimo.- Se establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos por estar pendientes de resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para colectivos vulnerables.

Undécimo.- Será permanente el Código de Buenas Prácticas bancario; así, las entidades bancarias tendrán que aplicarlo a todos los préstamos, no sólo a los que se hayan firmado antes del año 2012.

Duodécimo.- Se contempla la creación de una Autoridad Independiente para que vele tanto por la protección como por la transparencia en la contratación inmobiliaria.

Decimotercero. –  Las entidades bancarias deben ofrecer una ficha estandarizada para que así el cliente pueda comparar aquellas condiciones hipotecarias que le ofrezca cada entidad.

Y decimocuarto. – Curiosamente tanto los trasteros como los garajes u otros elementos, que sin constituir propiamente vivienda cumplan una función doméstica, pasan a ser considerados inmuebles.

 

Adolfo Trocolí Torres. Abogado. T&C Abogados

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